1.1. Kira Bedelinin Tespiti
Kira bedelinin tespiti öncelikle tarafların aralarında anlaşması yolu ile çözümlenmeye çalışılmalıdır. Böylelikle süreç daha hızlı ve kolay olarak sonuçlanabilecektir. Öte yandan tarafların anlaşamaması durumda ise gerekli şartlar oluştuğu takdirde kira bedelinin tespiti mahkemeden istenebilecektir.
1.1.1. Taraflar arasında
Taraflar aralarında kira artış oranını TBK 344. maddesinde belirtilen azami sınırın geçmemek şartıyla serbestçe belirleyebileceklerdir. Kira artışının belirlenmesi sırasında kira süresi veya sözleşmede artış oranı belirlenmesine bakılmaksızın on iki aylık ortalaması alınan üretici fiyatları endeksinin oranı azami sınırı oluşturup bunun üzerinde bir artış oranı belirlenmesi Kanun ile yasaklanmıştır.
Öte yandan 11 Haziran 2022 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete ile yayımlanan Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Değişiklik Kanunu”) uyarınca 11 Haziran 2022 ile 01 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri için kira artış oranı üst limiti önceki yıl kira bedelinin %25’i olarak belirlenmiştir. İlgili %25’lik oran bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksin oranının %25 üstünde olması halinde geçerli olup, altında kalması halinde yine tüketici fiyat endeksin oranı üst limit niteliği teşkil edecektir. Bu düzenleme yalnızca bir yıldan daha uzun süreli konut kiraları için geçerli olup, çatılı işyeri kiraları hakkında uygulama alanı bulmamaktadır.
1.1.2. Mahkeme vasıtası ile
Kira tespit davası, kiralayan veya kiraya veren tarafından açılabilir. Kira tespit davası yoluna başvurabilmek için geçerli bir konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi bulunmalı ve ilgili dava yoluna başvurabilmek için hukuki bir yarar olmalıdır.
Önemine binaen kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabi olmayıp, kira ilişkisinin varlığını ispat edebiliyor olmak yeterli olacaktır. Öte yandan hukuki yarar olmadığı takdirde hakim tarafından davanın reddedilecektir. Hukuki yarar konusunda dikkat edilmesi gereken nokta kira artışı konusunda tarafların daha önceden bir anlaşmaya varmış olması halidir. Eğer ki kira artış oranları sözleşme ile belirlenmişse artık kira ilişkisinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl geçmedikçe kira tespit davası ikame edebilmek için bir hukuki yarar bulunmayacaktır.
1.1.2.1. Dava İkame Zamanı
Kira tespit davası her zaman ikame edilebilir, fakat ikame edilme zamanına göre yeni kira bedelinin başlangıç tarihi değişiklik gösterecektir.
Yeni kira dönemi başlangıcına en geç 30 gün kala kira tespit davası açıldığı veya kiraya veren tarafından kiralayana kira artışı yapılacağına dair bir ihtarname çekildiği takdirde eğer ki dava yeni kira dönemi içerisinde ikame edilirse artık hakim tarafından tespit edilen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli sayılır.
Yeni kira dönemi başlangıcına en geç 30 gün kala dava ikame edilmediği veya ihtar çekilmediği takdirde hakim tarafından tespit edilen kira bedeli bir sonraki kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli sayılır.
1.1.2.2. 5 Yıl Kuralı
Kira tespit davalarında kira artış anlaşması olup olmaması, yeniden dava ikame edilmesi ve hakimin takdir yetkisi konusunda 5 yıllık süre önem kazanmaktadır.
- Mevzuat uyarınca taraflar arasında kira artış oranını belirlemek için bir anlaşma yapılmışsa artık sözleşme tarihi üzerinden 5 yıl geçmediği takdirde kira tespit davası açmak için bir hukuki yarar bulunmadığı anlaşılmaktadır. Öte yandan 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıl sonunda yenilenen sözleşmeler için kira bedeli artış anlaşması yapılması dava ikame edilmesine bir engel teşkil etmemektedir.
- Kira tespit davası açıldığı ve sonuçlandığı takdirde yeni bir kira tespit davası ancak 5 yılın sonunda açılabilmektedir.
- 5 yılı tamamlamamış kira sözleşmeleri için ikame edilen kira tespit davalarında hakim ancak üretici fiyat endeksindeki artış oranı üst sınır ile bağlı olarak karar verebilirken, kira ilişkisinin 5 yıldan uzun süredir devam etmesi halinde üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak üst sınır gözetmeksizin hakkaniyete uygun olarak belirlenebilecektir.
Önemine binaen yukarıda belirtilen Değişiklik Kanunu uyarınca hakim tarafından belirlenecek konut kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranın da bir önceki yıl kira bedeline göre en fazla %25 oranında olabileceğini hatırlatmak gerekecektir.
1.1.2.3. Görevli ve yetkili mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu (“HMK”) 4. maddesi ile kira sözleşmelerinden doğan tüm uyuşmazlıklar için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri olarak belirlenmiştir. Bu kapsamda kira tespit davaları için de sulh hukuk mahkemeleri görevli olacaktır.
HMK’nın 10. maddesi kapsamında ise sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar konusunda genel yetki kuralının yanı sıra sözleşmenin ifa edildiği/edileceği yer mahkemesinde de dava ikame edilebilecektir. Kira sözleşmeleri kapsamında yapılan yetki sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için her iki tarafında tacir olma koşulu aranmaktadır.
1.2. Kira Bedelinin Uyarlanması
Kira bedelinin uyarlanması davası nitelik bakımından kira tespit davasından farklılaşmaktadır. Uyarlama davası hukuki açıdan TBK 138. maddesi ile düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hallerine dayanmaktadır. Kira sözleşmesi iki tarafa da ifa borcu yükleyen bir sözleşmedir bu çerçevede kira sözleşmesi yapıldığı sırada öngörülemeyen ama sonradan meydana gelen ve taraflardan herhangi biri için ifayı beklemenin hakkaniyete aykırı düştüğü bir durum oluşabilmektedir. Bu durumda ifa güçlüğü çeken tarafın mahkemeden kira bedelinin uyarlanmasını isteme hakkı mevcuttur.
Örnek vermek gerekirse, kiralayan yaşadığımız korona virüs salgını örneğindeki gibi bir durumla karşı karşıya kaldığı ve ödeme güçlüğü çektiği durumlarda, kiraya veren ise taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı döneme göre öngörülemeyecek kadar değişikliğe uğraması halinde kira bedelinde uyarlama yapılmasını talep edebilecektir.
Kira bedelinde uyarlama davası açılabilmesi için aşağıdaki koşulların gerçekleşmiş olması gerekmektedir;
- Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması
- Koşulların olağanüstü ve önceden öngörülemeyen sebeplerle değişmesi
- Değişikliklere borçlunun sebep olmaması
- Oluşan koşullar sebebiyle borçlunun mali açıdan zorluğa düşmüş olması
- Borçlunun borcunu ifa etmemiş yahut ihtirazı kayıtla ifa etmiş olması
Kira bedelinin tespiti davasından farklı olarak uyarlama davası yalnızca konut ve çatılı işyeri değil her türlü kira ilişkisi için ikame edilebilir ve hakim uyarlama davalarında üretici fiyat endeksindeki artış oranı ile bağlı değildir.
1.2.1. Dava İkame Zamanı
Kira bedelinde uyarlama davası yukarıda sayılan TBK madde 138 ile belirlenen şartların oluştuğu her zaman, herhangi bir ihbara gerek olmaksızın ikame edilebilir.
1.2.2. Görevli ve yetkili mahkeme
Kira tespit davalarında da belirtildiği üzere kira bedelinin uyarlanması davası da sulh hukuk mahkemelerinde ve genel yetki kuralının yanı sıra sözleşmenin ifa edildiği/edileceği yer mahkemesinde de dava ikame edilebilecektir.
HUKUKİ UYARILAR VE BİLDİRİMLER
1. Mesleki Düzenlemeler
DL Avukatlık Bürosu’nun avukatları İstanbul Barosu üyesi olup Avukat unvanını taşımaktadırlar ve İstanbul Barosu ile Türkiye Barolar Birliği tarafından çıkarılan mesleki düzenlemelere bağlı faaliyet göstermektedirler.
2. Hukuki Uyarı
Bu internet sitesinde yayımlanan içerikler sadece bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup herhangi bir şekilde hukuki görüş olarak kullanılmamalıdır. Bu site ve içerdiği bilgilerin avukat-müvekkil ilişkisi kurma amacı bulunmamaktadır. DL Avukatlık Bürosu ve avukatları doğru ve tam bilgi temin etmeyi amaçlamış olup, yayımlanan içerikler mevzuat değişikliği veya yeni tarihli yargı kararları nedeniyle güncelliğini yitirebilir ve yürürlükte olan yasal gelişmelerin son halini yansıtmayabilir. DL Avukatlık Bürosu bu internet sitesinde bulunan içerikleri dilediği zaman değiştirme ve gözden geçirme hakkını saklı tutar.
Bu internet sitesinde bulunan hiçbir içerik herhangi bir olaya özgülenebilecek hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kullanıcı bu internet sitesine girerek, DL Avukatlık Bürosunu ve avukatlarını işbu internet sitesinde bulunan bilgilere dayanarak hareket etmesi sonucu meydana gelen herhangi bir zarar veya ziyandan sorumlu tutmayacağını kabul etmektedir.
Bu internet sitesinde yer alan tüm bilgiler, Türkiye Barolar Birliği’nin Meslek Kuralları ve ilgili mevzuatına bağlı kalınarak ve ilgili mevzuatla reklam yasağına ilişkin düzenlemelere uygun olarak hazırlanmıştır. İnternet sitesini ziyareteden tüm kullanıcılar, Kullanım Koşulları'nda yer alan düzenlemeleri kabul etmiş sayılırlar.
3. Fikri Mülkiyet Hakları
Bu internet sitesinde yayımlanan içerikler DL Avukatlık Bürosu’nun malik veya lisans sahibi olduğu telif hakkı ve/veya diğer fikri mülkiyet hakları uyarınca koruma altındadır. İşbu internet sitesinin içeriği DL Avukatlık Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kısmen ya da tamamen kopyalanamaz, dağıtılamaz, kullanılamaz ya da değiştirilemez. Bu onay DL Avukatlık Bürosu ile info@dlhukuk.com adresinden iletişime geçilerek talep edilebilir.
4. Bağlantılar (Links)
İnternet sitesinin herhangi bir bölümüne DL Avukatlık Bürosu’nun yazılı ön onayı olmaksızın elektronik bağlantı (electronic link) verilemez. DL Avukatlık Bürosu, DL Avukatlık Bürosu internet sitesine yapılan elektronik bağlantıların kaldırılmasını talep etme hakkını saklı tutar.
İnternet sitemizin bir bölümü üçüncü kişilerin internet sitelerine atıfta bulunabilir ve üçüncü kişilere ait internet siteleri DL Avukatlık Bürosu’nun internet sitesine atıfta bulunabilir. DL Avukatlık Bürosu harici internet sitelerinin içeriğinden sorumlu tutulamaz.