Yazı dizimizde, aile şirketlerinde görev yapan tüm yöneticilerin, sözleşmeler konusunda muhakkak bilmesi gereken konuları irdeliyor olacağız. Buradaki gayemiz, olası hukuki ihtilaf ya da sorunları henüz meydana gelmeden önleyebilmek amacıyla gerek bireysel gerekse ticari ilişkilerde tüm tarafların sözleşmelerin önemi konusunda bilinçlenmesi ve belirli bir farkındalık düzeyine erişmesidir.

Sözleşmeler,  hukuki bir sonuç doğurmaya yönelik tarafların karşılıklı kurulan irade beyanları olup, kısa tanımı ile tarafların karşılıklı ilişkideki niyetlerini, ilişkinin kurallarını ve uyuşmazlık halinde başvurulabilecek yolları belirten karşılıklıanlaşmalardır.

Mevzuatımızda şekil şartı olan sözleşmeler istisnai olarak tanımlanmış olup, diğer sözleşmeler için herhangi bir şekil şartı aranmamaktadır. Kira, satış, hizmet veya adi ortaklık sözleşmesi gibi sözleşmeler bir şekil şartına tabi değilken, alacağın temliki ile kefalet sözleşmelerinin yazılı olması, marka devir sözleşmesinin yazılı yapılıp noterde onaylanması, taşınmaz satış vaadi ve araç satış sözleşmesinin noterde, gayrimenkul satım sözleşmelerinin tapu idarelerinde yapılmış olması gibi bazı sözleşmeler için özel şekli şartlar düzenlenmiştir.

Sözleşmenin yazılı yapılmış olması özellikle ortaya çıkabilecek herhangi bir uyuşmazlık anında ispat vasıtası olması sebebiyle önem teşkil etmektedir. Ortaya çıkan bir uyuşmazlık durumunda ilişkinin en başında iyi hazırlanmış bir sözleşme ile tarafların sorumluluk ve yükümlülüklerinin açıkça çizilmiş olması ve karşılıklı iradelerinin belirlenmiş olmasının mağduriyetleri önleyeceği muhakkaktır. Öte yandan yazılı yapılmayan bir sözleşmenin varlığı halinde, karşılıklı iradeler incelendiğinde sözleşmesel açıdan haklı olan tarafın dahi mağdur olma ihtimali göz ardı edilemeyecektir. Örneğin taraflar aralarında sözleşme konusu ödemenin yapılacağı kur veya vade gibi konular da sözlü olarak anlaşmış olmasına rağmen ödeme gününde artan kur nedeniyle borçlu taraf yapılan bu anlaşma şartlarına itiraz ediyor olabilir. Bu durumda aralarındaki anlaşmanın şartlarını yazılı yapılmadığı için ispat etmek oldukça zor ve neredeyse imkansız olacaktır. Önemine binaen sözlü olarak yapılan bir sözleşme konusunda iradenin ispatı belirttiğimiz gibi neredeyse imkansız iken yazılı yapılmış bir sözleşme ile şirketlerin hakları korunabilecek ve çoğu zaman doğru düzenlenmiş bir sözleşmenin varlığı halinde ortaya çıkan zarar tazmin edilebilecektir.

Hukukumuzda sözleşmeler tipik ve atipik (isimli ve isimsiz)sözleşme olarak iki başlık altında incelenmektedir. Kanunlar vasıtası ile belirlenmiş ve esaslı unsurları düzenlenmiş sözleşmeler tipik/isimli sözleşme olarak, esaslı unsurları kanunlar tarafından özel olarak düzenlenmemiş sözleşmeler ise atipik/isimsiz sözleşmeler olarak belirtilmektedir. Atipik sözleşmeler, sözleşme serbestisinin bir sonucu olarak ortaya çıkmıştır. Tipik sözleşmelere satış, eser, hizmet gibi sözleşmeler, atipik sözleşmelere isetedarik, franchise, faktöring, taşınmaz rehin sözleşmesi gibi sözleşmeler örnek gösterilebilir. Atipik sözleşmeler kural olarak üç grupta incelenir; i) kendisine özgü yapısı olan ii) karma ve iii) bileşik sözleşmeler.

Kendisine özgü yapısı olan sözleşmeler; kanunda düzenlenmemiş ve yeni yaratılmış sözleşmelerin unsurlarından oluşan sözleşmelerdir. Karma sözleşmeler; kanunlar ile düzenlenmiş çeşitli sözleşme tipleri için öngörülen unsurları bir arada içeren sözleşmelerdir. Bileşik sözleşmelerise; birden çok sözleşmenin bir arada uygulandığı her bir sözleşmenin bağımsızlığını koruduğu sözleşmelerdir.

Sözleşmeler hazırlanırken belirtilen kapsamda hukuki nitelendirmesinin doğru yapılması önemlidir. Hukuki nitelendirmenin doğru yapılması, varsa sözleşmelerin şekil şartına uygun hareket edilebilmesi, tarafların borçları ve sorumluluklarının doğru belirlenebilmesi ve kanuni yükümlülüklere uygun davranılması açısından göz önünde bulundurulması gereken bir konudur.

Sizlerin dikkatlerine sunduğumuz yazı dizimiz ile kira, satış, kefalet gibi sözleşmelerde dikkat edilmesi ve tüm yöneticilerin bilgi sahibi olması gerektiğini hukuki açıdan elzem değerlendirdiğimiz konuları açıklamayı amaçlamaktayız. Yazı dizimizde hakkında bilgi vereceğimiz ilk sözleşme olan çatılı işyeri ve konut kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar hakkındaki açıklamalarımızı aşağıda bulabilirsiniz.

A.  Çatılı İşyeri ve Konut Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmeleri herkes tarafından da bilindiği üzere en genel tanımı ile kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bıraktığı, kiracının ise buna karşılık kiraya verene kararlaştırılan bedeli ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.

1. Genel Olarak Çatılı İşyeri ve Konut Kiraları

Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) uyarınca belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilmektedir. Çatılı işyeri ve konut kira sözleşmelerinde belirli süreli yapılan sözleşmeler için sürenin sonundakira ilişkisi kendiliğinden sona ermemekte veya belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmemekte olup bunun yerine birer yıllık süreler ile uzayacaktır.

Çatılı işyeri ve konut kiralarına ilişkin hükümler TBK kapsamında özel olarak düzenlenmiştir, bu hükümler 6 aydan uzun süreli kiralamalar hakkında uygulama alanı bulmakta olup kiralanan ile birlikte içinde bulunan ve kullanımı kiracıya bırakılan eşya için de uygulanır.

Çatılı işyeri ve konut kira sözleşmeleri için herhangi bir şekli şart bulunmamaktadır. Öte yandan kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, depozito bedeli, kiralananın teslimi veya alt kira ilişkisi konuları gibi ortaya çıkması muhtemel herhangi bir uyuşmazlık halinde ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması önem kazanmaktadır. Bu noktada belirtmek gerekir ki, kira sözleşmeleri tapuya şerh edilebilir ve bu şerh vasıtasıyla kiracının kiraya verene karşı sahip olduğu hakları üçüncü kişilere karşı kullanması da mümkünhale gelir.

2. Kiraya Veren ve Kiracının Yükümlülükleri

Kira sözleşmesi ile özel bir düzenleme yapılmadığı takdirde kira bedeli ve yan giderler kiracı tarafından her ay sonunda, en geç kira süresinin bitiminde ödenecektir. Kira bedelinin ödenmesinde gecikme halindekiraya veren tarafından kiracıya yazılı olarak bir ödeme süresi tanınması gerekmektedir, yapılacak bu yazılı bildirim ile belirlenen sürenin sonundakiranın ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği bilgisine de yer verildiği takdirde süre sonunda herhangi bir ihbara gerek olmaksızın kira ilişkisi sona erdirilebilir. Ödeme için kiracıya tanınacak bu süre çatılı işyeri ve konut kiralarındaen az otuz gündür.

Benzer şekilde, kiraya verenin kiracının kiralananı özenle kullanım veya komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması halinde de çatılı işyeri ve konut kiralarında aykırılığın giderilmesi için otuz günlük süre vererek; süre sonunda aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmeyi feshetme hakkı vardır. Eğer aykırılık kiralanana kasten ağır bir zarar verilmesi gibi kiracıya sağlanan sürenin anlamsız olacağı bir niteliğe sahipse çatılı işyeri ve konut kira sözleşmesinin yazılı bir bildirimle derhal feshedilmesi mümkündür.

Burada son olarak, konut kiraları için kiralananın aile konutu niteliğini haiz olması halinde TBK uyarınca belirli ek düzenlemeler öngörüldüğü belirtilmelidir.

3. Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması

Kiralanan üzerinde kiraya veren tarafından yapılacak yenilik ve değişiklikler için kiracının onayı aranmamaktadır ancak söz konusu yenilik ve değişikliklerin nitelik bakımından kiracının katlanması beklenen ve kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyecek nitelikte olması gerekmektedir. Süreçte kiracının herhangi bir zarara uğraması halinde zararın giderilmesini ve kira bedelinin indirilmesini talep etme hakkı saklıdır.

Öte yandan kiracı tarafından yapılacak yenilik ve değişiklikler için kiraya verenin yazılı rızasının alınması gerekmektedir. Yazılı bir şekilde özel olarak belirtmediği takdirde; kiraya veren kiralananın yenilik ve değişikliklerden önceki hali ile iadesini talep edemez ve kiracı da meydana gelebilecek değer artışının kiraya veren tarafından karşılanmasını isteyemez.

4. Alt Kira, Kullanım Hakkının Devri ve Kira İlişkisinin Devri

Kiralanan üzerinde kiracıya tanınan kullanım hakkı kiracı tarafından üçüncü kişiye devredilmesi veya alt kira ilişkisi kurulması için kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır. Bu konuda dikkat edilmesi gereken nokta, kiralananın asıl kira ilişkisinde tanımlanan amaçtan farklı bir amaç için kullanılamayacağı olup, aksi takdirde alt kiracının da kiraya verene karşı sorumluluğunun doğacağıdır.

Çatılı işyeri kiraları söz konusu olduğunda kiraya veren kira ilişkisinin devri için haklı bir sebep olmadığı sürece yazılı rızasını vermekten kaçınamaz. Bu noktada kiraya verene ek bir koruma sağlamak amacıyla TBK ile işyeri kiralarında kira ilişkisini devreden kiracının kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacağı düzenlenmiştir.

5. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Çatılı işyeri ve konut kiralarında kiracıya kira bedeli veyan giderler dışında ceza koşulu, kira bedellerinin kendiliğinden muaccel olması gibi herhangi bir ek ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu kapsamda yapılan bağlantılı sözleşmeler de kiracıya herhangi bir yarar sağlamıyorsa ve kiracının kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine  bağlanmışsa artık geçersiz kabul edilmektedir.

Kira bedeli sözleşmede aksi bir hüküm olmadığı takdirde her ay sonunda, en geç kira süresinin bitiminde ödenecektir. Kira sözleşmesin de kiraya verenin banka hesap bilgileri açıkça belirtilmelidir, aksi takdirde Yargıtay ödemelerin elden yapılacağını varsaymakta veya ödeme yapılan başka hesap bilgilerini kira bedeli ödemesi kapsamında kabul etmeyebilmektedir.

Çatılı işyeri ve konut kiralarında kiracıdan kira ilişkisi kurulduğu sırada depozito bedeli talep edilebilir, talep edilecek depozito bedeli TBK tarafından en fazla üç aylık kira bedeli ile sınırlandırılmıştır. Kira sözleşmesinde aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, kiracı ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla ve bu ödemeleriyaptığına dair ispat vasıtalarını saklamak, talep halinde kiraya verene iletmekle yükümlüdür.

2. Kira Bedelinin Tespiti

2.1 Taraflar arasında

Kira bedelinin tespiti öncelikle tarafların aralarında anlaşması yolu ile çözümlenmeye çalışılmalıdır. Böylelikle süreç daha hızlı ve kolay olarak sonuçlanabilecektir. Öte yandan tarafların anlaşamaması durumda ise gerekli şartlar oluştuğu takdirde kira bedelinin tespiti mahkemeden istenebilecektir.

Taraflar aralarında kira artış oranını TBK 344. maddesinde belirtilen azami sınırı geçmemek şartıyla serbestçe belirleyebileceklerdir. Kira artışının belirlenmesi sırasında kira süresi veya sözleşmede artış oranı belirlenmesine bakılmaksızın on iki aylık ortalaması alınan tüketici fiyat endeksi oranı azami sınırı oluşturup bunun üzerinde bir artış oranı belirlenmesi TBK ile yasaklanmıştır. Öte yandan 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazeteile yayımlanan Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Değişiklik Kanunu”) uyarınca önemine binaen konut kiraları özelinde 01 Temmuz 2023 tarihine kadar kira bedelinde yapılabilecek artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.

2.2 Dava Yolu ile

Taraflar aralarında bir anlaşmaya varamamaları halinde sulh hukuk mahkemelerinde kira tespit davası ikame edebilirler. Kira tespit davası kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Kira tespit davası yoluna başvurabilmek için geçerli bir çatılı işyeri ve konut kira sözleşmesi bulunmalı ve ilgili dava yoluna başvurmakta hukuki bir yarar olmalıdır.

Hukuki yarar konusunda dikkat edilmesi gereken nokta kira artışı hususunda tarafların daha önceden bir anlaşmaya varmış olması halidir. Eğer ki kira artış oranları sözleşme ile belirlenmişse artık kira ilişkisinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl geçmedikçe kira tespit davası ikame edebilmek için bir hukuki yarar bulunmayacaktır. Ancak, kira artış oranının sözleşme ile belirlenmediği hallerde 5 yılın dolması beklenmeden de kira tespit davası açılabilecektir. 5 yılı tamamlamamış kira sözleşmeleri için ikame edilen kira tespit davalarında hakim ancak tüketici fiyat endeksindeki artış oranı üst sınır ile bağlı olarak karar verebilirken, kira ilişkisinin 5 yıldan uzun süredir devam etmesi halinde üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak üst sınır gözetmeksizin hakkaniyete uygun olarak belirlenebilecektir.

Kira tespit davası her zaman ikame edilebilir, fakat ikame edilme zamanına göre yeni kira bedelinin başlangıç tarihi değişiklik gösterecektir. Yeni kira dönemi başlangıcına en geç otuz gün kala kira tespit davası açıldığı veya kiraya veren tarafından kiralayana kira artışı yapılacağına dair bir ihtarname gönderildiği takdirde eğer ki dava yeni kira dönemi içerisinde ikame edilirse artık hakim tarafından tespit edilen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli sayılır.

C.  Çatılı İşyeri ve Konut Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

1. Kira Sözleşmesinin Bildirim yolu ile Feshi

Kiracı Tarafından:

Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olduğuna bakılmaksızın kiracının bildirim koşulu ile kira sözleşmesini feshetme hakkı vardır. Belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından kiracının sözleşme süresisona ermeden 15 gün önce yapacağı fesih ihbarı ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir. 15 günlük bildirim süresi taraflarca daha uzun olarak kararlaştırılamaz.  Kira süresi dışında, genel hükümlere göre fesih hakkı kuralları kapsamında, kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK uyarınca 6 aylık fesih dönemleri tanınmış olup bu fesih dönemi bitişine 3 ay kala kiracı tarafından yapılacak bir bildirim ile sona erdirilebilecektir.

Önemine binaen belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için kiracı tarafından yapılacak fesih bildirimlerinin yazılı olması gerektiği belirtilmelidir.

Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemekte, kiracının mirasçıları, ortakları, ortaklarının aynı iş kolundaki mirasçıları veya aynı konutta ikamet eden kişiler, kira ilişkisinde kiracı tarafı haline gelebilmektedir. Bu kapsamda sonradan kiracı sıfatı kazanan taraflar yasal bildirim sürelerini dikkate alarak en yakın fesih dönemi sonunda sözleşmeyi feshedebilirler.

Kiraya Veren Tarafından:

Kiracının aksine kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla sona erdirebilmesi için TBK tarafından özel düzenlemeler getirilmiştir.

Çatılı işyerleri ve konut kira sözleşmelerinde belirli sürelikira sözleşmeleri daha önce de belirtildiği gibi süre sonunda kendiliğinden sona ermeyecek 1 senelik süreler ile uzayacaktır. Kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin bildirim yolu ile sona erdirilebilmesi için bu birer yıllık uzama sürelerinin 10 yılı bulması gerekmektedir. Bu aşamada belirli süreli kira sözleşmesinin kaç yıl için yapıldığı önem kazanmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmesinin süresi kiraya verenin sözleşmeyi bildirim yolu ile feshedebilme tarihi açısından farklılık göstermektedir. Kira sözleşmesi bir yıl için yapılmışsa 10 yıllık uzama süresi bir yılın ardından; beş yıl için yapılmışsa 10 yıllık uzama süresi beş yılın ardından sayılmaya başlanacaktır. Kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sona erdikten sonra takip eden kira döneminin bitimine 3 ay kala yazılı yapacağı bir bildirim yolu ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

15 Ekim 2009 tarihinde başlayan 1 yıl, 5 yıl ve 10 yıl süreli kira sözleşmeleriiçin yapılan örnek tablo

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için kiraya verenin bildirim yoluyla feshi yine 10 yıllık sürenin sonunda mümkün olmakta fakat bu sefer süre kiranın başlangıcından itibaren işlemeye başlamaktadır.

2. Kira Sözleşmesinin Malikin İhtiyacı Nedeniyle Feshi

TBK madde 350 uyarınca, devam eden bir kira sözleşmesi sırasında malikin kiralanan konut veya çatılı işyerine kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı hâsıl olursa artık malik tarafından dava yolu ile kira sözleşmesinin feshini vekiralananın tahliyesini talep edebilir.

İhtiyaç nedeniyle fesih davası, kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde belirsiz süreli ise altı aylık fesih döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyma şartıile ikame edilebilir.

Malikin ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesinin feshi davasıaçabilmesi için aşağıdaki şartlar gerçekleşmelidir;

• Kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğerkişilerin ihtiyaçları bulunması,
• İlgili kişinin taşınmaza olan ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması.

Bu şartların karşılanıp karşılanmadığı dava süresince hakim tarafından değerlendirilecek ve bölgede kişiye ait başka bir taşınmaz olup olmadığı da araştırılacaktır.

Süreç sonunda kiralanan taşınmazın tahliyesi halinde ilgili taşınmaz haklı bir sebep olmadığı sürece 3 yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiralanamaz. Eski kiracının bu hakkını kullanabilmesi için kiraya veren tarafından yapılan yazılı bildirim tarihinden itibaren bir ay içinde cevap vermesi gerekmektedir.

TBK’nin 351. maddesi uyarınca kiracısı bulunan bir konut veya çatılı işyerini satın alan yeni malike de kiralanan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmek için dava hakkı tanınmıştır.

Bu haktan faydalanabilmek için yeni malik taşınmazın satışının tamamlandığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermek vasıtası ile bu ihtiyacını bildirmelidir. İlgili ihtarnamenin tebliğinden itibaren 6 ay içinde kiracının kiralananı boşaltmaması halinde dava ikame edilebilecektir. Kira sözleşmesi süresinin daha kısa zaman içinde bitecek olması halinde ise sözleşme süresinin bitimi itibari ile bir ay içinde dava ikame edilebilecektir. Yargıtay kararları uyarınca “Yeni malikin bus eçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır.”

3. Kiralananın Yeniden İnşası Nedeniyle Tahliyesi

TBK madde 350/2 uyarınca “kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” kiraya veren tarafından kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sona ermesi ile, belirsiz süreli sözleşmelerde ise altı aylık fesih döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyma şartı ile bir ay içinde ikame edilecek dava vasıtasıyla kira ilişkisi sona erdirilebilir.

TBK 355/2 gereği inşa ve imarı tamamlanan taşınmaz tekrar kiralanacağı takdirde ilk önce eski kiracıya teklif edilmelidir. Kiracının öncelik hakkını kullanmak istediği hallerde ve/veya inşa-imar tamamlandığı tarihten itibaren 3 yıl geçmediği takdirde başkasına kiralanamaz.

4. Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

Tahliye taahhütnamesi çatılı işyerleri ve konutlar için TBK madde 352/1 ile düzenlenmiş olup, kiraya verene belirli bir tarihte kira ilişkisini tek taraflı sonlandırma imkanı sağlamaktadır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak yapılmış olması ve belirli bir tarih içermesi gerekmektedir.

Tahliye taahhütnamesi kavramı TBK lafzı ile kiracının kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi olarak belirtilmektedir. Tahliyenin taahhüt edildiği tarihte kiracının kiralananı boşaltmaması halinde kiraya veren tarafından ilgili tarihi takip eden bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurulması gerekmektedir.

Taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması kiracı için imzalamak zorunda kalma hali yaratmaması adına getirilmiş kiracıyı koruyan bir düzenleme olmasına karşılık uygulamada tarih kısmı boş şekilde alınan taahhütnameler ile de karşılaşılmaktadır. Bu kapsamda uyuşmazlık halinde tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce verildiği veya tahliye taahhüdünün boş şekilde imzalandığı ve sonradan kiraya veren tarafından ortak irade olmaksızın doldurulduğu savunmalarını yazılı bir delil ile ispat etme yükümlülüğü kiracıda olacaktır.

Ek olarak önemine binaen; Yargıtay kararları uyarınca tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde kiracı imzaya ya da taahhüt içeriğine itiraz ederse, icra takibine konu olan tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmediği veya onaylama şeklinde yapılmadığı hallerde itirazın kaldırılması istenemeyecek ve tahliye talebinin reddi gerekecektir.    

5. İki Haklı İhtar (Kira Bedelinin Ödenmemesi) Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

Kiracı bir kira dönemi içerisinde yazılı şekilde iki haklı ihtar aldığı takdirde, kiraya veren tarafından kira süresinin (bir yıldan kısa sözleşmelerde) veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitişi itibari (bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde) ile bir ay içinde mahkemeye başvurarak kira ilişkisini sonlandırabilir.

Kiracı, kiraya veren tarafından yapılan ihtar üzerine tebliğden hemen sonra kira bedelini ödese dahi ilgili ihtar haklı olma niteliğini kaybetmeyecektir. Dikkat edilmesi gereken konu ihtarın bedelin ödenmesinden önce çekilmiş olmasıdır. Bu şekilde bir kira yılı içinde arka arkaya veya iki farklı ay olması fark etmeksizin kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya çekilen iki haklı ihtar kiraya verene kira ilişkisinin sonlandırılmasını isteme hakkı vermektedir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiralananın tahliyesiiçin aşağıdaki şartlar gerçekleşmelidir.

• Muaccelve ödenmemiş bir kira borcu olmalıdır.
• Bir kira yılı içerisinde kiracıya iki haklı ihtar çekilmiş olmalıdır.
• İhtar yazılı olmalı ve hangi kira bedeli, ödenmediği bilgisi ile ödeme talebi ve süresini içermelidir.
• İhtar farklı iki ödeme dönemine ait olmalıdır, aynı aya ilişkin iki haklı ihtarçekilemez.

Bir yıldan kısa süreli sözleşmeler için süre bitimi, uzun sözleşmeler içinse ihtarın tebliğini izleyen bir ay içinde dava ikame edilmelidir.

D. Sonuç

Çatılı işyeri ve konut kira sözleşmeleri kanun koyucu tarafından belirli sınırlar çizilerek tarafların irade serbestisine bırakılmıştır. Yukarıda da belirtildiği gibi kira sözleşmeleri için TBK uyarınca herhangi bir şekil şartı aramasa da kira sözleşmelerinin yetkin bir avukat tarafından yazılı olarak hazırlanması hem kiracı hem de kiraya veren için irade beyanlarının doğru yansıtılması, karşılıklı ilişkinin ve ihtilaf halinde izlenecek yolların belirlenmesi hak kaybına uğramamak adına oldukça önemlidir. Taraflar arasındaki ilişkinin amacına yönelik olarak tüm içeriği uygun şekilde hazırlanan ve esasları düzenleyen bir sözleşme varlığının en az yapılan işin kendisi kadar hayati olduğunu söylemek doğru olacaktır.

Konusu ne olursa olsun yapılacak sözleşmelerde yazılı olma şekli şartı bulunmasa dahi sözleşmelerin yazılı yapılmasının önemine bir kez daha vurgu yapmanın uygun olacağı görüşündeyiz, unutulmamalıdır ki; söz uçar yazı kalır.